房地產投資要項～跟隨人口流動的趨勢。

都市化，讓大部分人口及公共建設由農村進入都市．．．。都市房價高漲。
捷運使城市擴大，讓部分人口回流至市郊．．．郊區捷運站房價上漲。
全球化，讓人口及更多公共建設流入一線國際都會．．．首都房價續漲。

富人都全球佈局需求高，因此國際都會是未來的趨勢。

M型化的原因？M型化對資產價格的影響。

所謂M型化，不能解讀為中產階級的減少，否則會錯得很離譜。因為自古以來，中產階級的比率最多，是幾近於定律，往後亦將如此。
也就是說，M型化只能解讀貧富的差異加大，中產階級仍是多數。
以台灣為例，M型化的原因很可能源於全球化的結果，全球化的結果。富人把握機會賺到富國的錢因而變得更富，窮人因為貧國人力資源及低價商品的入侵，因而變得更貧。
資產的價值在於需求者的財富能力，因此資產的價格也因而差異加大。

公寓改套房出租划算嗎?

不考慮通膨及貼現的因素，簡單計算如下：

例如30年老公寓，整層出租每月1.5萬，改為4間套房後，每間6千，四間共計為2.4萬。所以租金可提高9千元，每年可增加10.8萬。．．．A

公寓改套房成本每間為20萬元計，4間共計80萬元。
30年老公寓，以使用年限為50年計，其裝修成本20年後歸零，每年折舊約4萬。．．．B

投資80萬的利息成本，以年利率2%計算，每年約為1.6萬。。．．．C
整個案子來看，每年獲利為A-B-C=10.8萬-4萬-1.6萬=5.2萬。
結論：尚可投資，但獲利不高。

頂樓加蓋划算嗎？價值要如何計算？

頂樓加蓋屋的價值很容易計算，以屋齡為30年老公寓的頂樓加蓋，能月租10000元為例：
因為公寓的使用年限為50年，30年老公寓代表還能使用20年，由於加蓋部分沒有土地持分產權，使用年限到了之後殘值歸零。若市場上年定存報酬為2%，要加上20年需回本的租金報酬為1/20=5%(簡化算法），則頂樓加蓋部分之年租金報酬應高於7%才可買進。
也就是說月租為10000元的加蓋屋，其市值應為10000*12/7%=171萬（不含合法建築部分）。

課徵毫宅稅不宜從建築外觀下手！

若針對高檔建材、氣派外觀的建築，課徵毫宅稅的話，不就是等於要鼓勵建築比醜，家家戶戶都改成鉄皮屋？
好的建築外觀，會產生效益外部化，嘉惠週邊環境、提升城市品質，
對於這種建築，花錢補助都來不及了，還要予以課稅？難道台灣的建築還不夠醜嗎？實在令人不解。
對於課徵毫宅稅這種似是而非的說法，媒體及政府一定不能被少數沒見識的人所誤導。

如何判斷台灣房地產的泡沫？

台灣房地產包含土地產權，因此房地產的折舊率必然低於1%，
因此，房地產是否有泡沫，可從租金報酬與定存利率來判斷，
當稅後房屋租金報酬小於一年期定存利率＋1%時，此時房價才存在泡沫的可能，
但是一線城市（例如上海、北京、香港、東京、首爾、台北）的土地稀缺導致其房價具有僵固性，故這些地區房價會隨通膨逐年增值（目前各國政府設定的通膨目標約為2%，一線城市的增值速度應可達2%)，因此，一線城市房屋稅後租金報酬只要不低於一年期定存利率，就沒有泡沫化的風險。
當然，房地產市場並非效率市場，上述判斷需另與景氣及地區發展情形作進一步比對。

少子化會不會導致房價下跌?

房子是的價格，與人口一定會有相關，人口增加一定會促進房價上揚，但人口減少不必然導致房價下跌。因為房子的價格主要與貨幣供給情形，及其他商品的價格有關。
目前各國央行對貨幣供給及利率的控制，是以約2％通膨率為目標。因此房子的價格，取決於房子相對於組成物價指數的一籃子商品及勞務之價格間的僵固性。也就是說，如果一線城市的住宅供給無法增加的話，房地產的價格仍隨著通膨而增值。二線城市或者郊區房價，因為可無限增加供給，僵固性較低，房價漲幅必然低於通膨目標。