房地產投資要項～跟隨人口流動的趨勢。

都市化，讓大部分人口及公共建設由農村進入都市．．．。都市房價高漲。
捷運使城市擴大，讓部分人口回流至市郊．．．郊區捷運站房價上漲。
全球化，讓人口及更多公共建設流入一線國際都會．．．首都房價續漲。

富人都全球佈局需求高，因此國際都會是未來的趨勢。

M型化的原因？M型化對資產價格的影響。

所謂M型化，不能解讀為中產階級的減少，否則會錯得很離譜。因為自古以來，中產階級的比率最多，是幾近於定律，往後亦將如此。
也就是說，M型化只能解讀貧富的差異加大，中產階級仍是多數。
以台灣為例，M型化的原因很可能源於全球化的結果，全球化的結果。富人把握機會賺到富國的錢因而變得更富，窮人因為貧國人力資源及低價商品的入侵，因而變得更貧。
資產的價值在於需求者的財富能力，因此資產的價格也因而差異加大。

公寓改套房出租划算嗎?

不考慮通膨及貼現的因素，簡單計算如下：

例如30年老公寓，整層出租每月1.5萬，改為4間套房後，每間6千，四間共計為2.4萬。所以租金可提高9千元，每年可增加10.8萬。．．．A

公寓改套房成本每間為20萬元計，4間共計80萬元。
30年老公寓，以使用年限為50年計，其裝修成本20年後歸零，每年折舊約4萬。．．．B

投資80萬的利息成本，以年利率2%計算，每年約為1.6萬。。．．．C
整個案子來看，每年獲利為A-B-C=10.8萬-4萬-1.6萬=5.2萬。
結論：尚可投資，但獲利不高。

頂樓加蓋划算嗎？價值要如何計算？

頂樓加蓋屋的價值很容易計算，以屋齡為30年老公寓的頂樓加蓋，能月租10000元為例：
因為公寓的使用年限為50年，30年老公寓代表還能使用20年，由於加蓋部分沒有土地持分產權，使用年限到了之後殘值歸零。若市場上年定存報酬為2%，要加上20年需回本的租金報酬為1/20=5%(簡化算法），則頂樓加蓋部分之年租金報酬應高於7%才可買進。
也就是說月租為10000元的加蓋屋，其市值應為10000*12/7%=171萬（不含合法建築部分）。

課徵毫宅稅不宜從建築外觀下手！

若針對高檔建材、氣派外觀的建築，課徵毫宅稅的話，不就是等於要鼓勵建築比醜，家家戶戶都改成鉄皮屋？
好的建築外觀，會產生效益外部化，嘉惠週邊環境、提升城市品質，
對於這種建築，花錢補助都來不及了，還要予以課稅？難道台灣的建築還不夠醜嗎？實在令人不解。
對於課徵毫宅稅這種似是而非的說法，媒體及政府一定不能被少數沒見識的人所誤導。

如何判斷台灣房地產的泡沫？

台灣房地產包含土地產權，因此房地產的折舊率必然低於1%，
因此，房地產是否有泡沫，可從租金報酬與定存利率來判斷，
當稅後房屋租金報酬小於一年期定存利率＋1%時，此時房價才存在泡沫的可能，
但是一線城市（例如上海、北京、香港、東京、首爾、台北）的土地稀缺導致其房價具有僵固性，故這些地區房價會隨通膨逐年增值（目前各國政府設定的通膨目標約為2%，一線城市的增值速度應可達2%)，因此，一線城市房屋稅後租金報酬只要不低於一年期定存利率，就沒有泡沫化的風險。
當然，房地產市場並非效率市場，上述判斷需另與景氣及地區發展情形作進一步比對。

少子化會不會導致房價下跌?

房子是的價格，與人口一定會有相關，人口增加一定會促進房價上揚，但人口減少不必然導致房價下跌。因為房子的價格主要與貨幣供給情形，及其他商品的價格有關。
目前各國央行對貨幣供給及利率的控制，是以約2％通膨率為目標。因此房子的價格，取決於房子相對於組成物價指數的一籃子商品及勞務之價格間的僵固性。也就是說，如果一線城市的住宅供給無法增加的話，房地產的價格仍隨著通膨而增值。二線城市或者郊區房價，因為可無限增加供給，僵固性較低，房價漲幅必然低於通膨目標。

日本房價不漲的原因.....

1995年日本的國民所得達到最高41823美元，之後一路往下滑，一直到最近才止住跌勢，
事實上日本自1985年就開始累積資產泡沫，去除泡沬的時間持續十年並不為過。
基本上日本房價不漲的原因非常簡單，就只是過去的基期太高加上鄰近國家太便宜，產生資金外流所致，
等待泡沫消除及鄰近國家中國、大陸、台灣追上之後，房價自然會恢復上漲軌道。

為何同一區段房價高低落差那麼大?

早年農業社會人口平均分布在鄉村及都市，有錢人知識高的住都市，沒錢知識低的住鄉下，因此房價的落差隨著都市化的過程，顯現出都市及鄉村的差別。
現在大部分的人口都居住在都市中，有錢的人住都市，沒錢的也住都市，因此同在都市內，房價便隨著人們財富及知識水準的不同而產生差異。
所以未來的房地產投資，要嚴選地段好、景觀佳、生活機能好、有捷運的、室內格局好、有電梯、管理佳的大樓為宜，否則不保證能增值。

企業平均壽命與股票投資

找到一篇文章（http://www.aheadmaster.com/AheadWeb/eNews/VieweNews-40.Aspx），裏面寫到：根據Mckinsey顧問公司的研究調查：在1935年代時，企業的平均壽命為90年。在1955年代時，企業的平均壽命為45年。到了1975年代，企業 的平均壽命降為30年。1995年，企業的平均壽命再度降為22年。過了2000年，進入21世紀的企業，其平均壽命已不足20年。現在在台灣的企業平均壽命只有13年，在大陸的企業平均壽命更只有3年多。

假設企業平均壽命是20年好了，那麼投入資本的價值，每年以5%的速度消失。
所以買股票時，配息率不到5%的，本身便存在極大的風險．．．．

房地產的折舊低到可以忽略（因為目前土地價值約佔房價的2/3，永不折舊，且房屋耐用年限可長達50年以上，這也是房地產租金投報率可容許較股票為低的原因。

房價會因升息而下跌嗎？

直覺上房屋的價值決定於租金報酬率，租金報酬率若較定存利率低的話，房價鐵定要下跌。
因為房子會折舊（土地除外），因此租金報酬理應較定存利率為高才有投資價值。
所以每當央行要升息時，對房價就會產生壓抑的作用。
事實上，如果升息的原因是普遍性的通膨的話，對房價不見得是不利的，因為此時租金報酬也會相對提高，故而扺消升息的不利因素。
因此，升息的初期，此時房租報酬仍遠高於定存，尚不會壓抑房價 ，而且有可能造成房價續漲。
但升息的未期，租金上漲速度無法跟上，可能造成定存利率大於租金報酬的情形，此時就不是買房的時侯了。

通膨的DNA

全世界國家設定的通膨目標約在1~2%間。
其原因分析如下：

首先，
在零通膨的環境之下，代表平均勞務及商品價格零成長，
只以簡單的平均法來計算，平均勞務及商品價格零成長，表示有一半的人薪水增加，一半的人薪水減少；一半的商品價格上漲，一半的商品價格下跌。商品價格的漲跌人們哀喜各半，但薪水減少，可沒人會高興。
也就是說零通膨環境下，幾乎表示一半的選票即將流失。

其次，
通膨的環境下，政府的稅收可跟隨通膨而增加，債務支出則因數額固定故相形之下減少。也說是說，通膨具有在人民無法查覺的情形下，對全民平均增加課稅以改善政府財政的效果。政府財政改善之後，便可以在不用加稅的情形下擴大公共支出，以滿足民眾之需，進而提高連任的機率。
所以，如果執政著不想失去政權，首要的工作就是要維持通膨！

最後，
零通膨或通縮的環境下，持有現金優於商品及勞務相關資產，因為這些資產會有折舊及壽命的問題，每年以一定比率折價。一但人們發現現金優於這些資產，便形成屯積現金，產生所謂流動性陷井及引起蕭條。為了避免人們屯積現金及過度定存，便不能有零通膨或通縮的情形。

總之，通膨是必須的，但速度必須讓人民無法查覺，否則社會形成通膨預期後，會導致通膨失控，形成劇烈的財富重分配，對政權傷害更大。

現實上低通膨的環境下，由於大多數人不了解經濟的運作，並不會形成全面的通膨預期，還是會有很多人要追逐定存。

話說回來既然通膨不會消失，那麼就放心買房子吧！

關於空頭大師張金顎

是經濟好，失業率好，房地產才會漲？
還是房地產漲，股票漲，經濟才會轉好，失業率才會降低？
電視上看到張教授的主張認為因為經濟不好薪水都沒漲，所以房價上漲毫無道理，其主要的立論基礎應該是前者。
但從過去的數據來看，後者可能才是正確的，也就是房市及股市是領先指標。
所以去年到現在，房市及股市的大漲，雖不保證未來會持續上漲，但只要能把股房市的價格維持在高檔震盪，就能確保未來的經常消費、薪資增加及失業率的降低。
因為房地產、股票及定存是不同形式的儲蓄，其市值總和，均是人們認知的儲蓄（財富）的多寡，財富市值愈高，人們就愈敢消費，經濟自然活絡。
所以，政府絕對不能過度打壓房價，因為它是未來經濟及失業率改善的基礎。